概要

J-REITの運用状況をまとめたレポートをご紹介します。

本レポートは、三井住友トラスト基礎研究所によるJ-REIT全銘柄の公表データの蓄積やその継続的な分析をもとに、投資主価値の代表的指標である分配金とNAV、それらに直結する主要指標を定量的に「見える化」しています。投資用途や地域、成長ステージ等の多様化が進み、全体像が掴みづらくなったJ-REITの運用状況を客観的に捉えるとともに、セクターや銘柄による違いを把握できる内容となっています。

上期（1月期～6月期）、下期（7月期～12月期）の決算が出揃う9月、3月に公表を予定しています。

　J-REITの2024年下期（2024年7月期～2024年12月期）の1口当たり分配金は前年同期比+2.9％（対象銘柄の中央値。以下同様）、1口当たりNAVは同+1.7％とプラス成長が継続しています（p2）。
　売却益還元の積極化等で分配金成長を図る銘柄が増える中、今回のレポートでは、分配金のベースとなる売却益影響を除いた賃貸EPSの動きを確認しました。コロナ影響前の2019年下期を100とすると、2024年下期の1口当たり分配金は107、賃貸EPSは103で、共に上昇基調です。賃貸EPSの分配金に対する比率は93.4％で、2022年上期以降、概ね横ばいで推移しています（p3）。
　調達年限の短期化や変動借入を活用して負債コストの上昇を緩やかに抑え、レバレッジも活用し（p8）、利回り目線を意識した物件取得を行っており（p7）、ホテル変動賃料の回復で保有物件の収益性は上昇しています（p6）。
　J-REIT全体の2024年下期の当期利益の総額は売却益474億円を含む3,725億円（p4）、内部留保や利益超過分配を加味した分配金の総額は3,688億円で利益総額を下回り、内部留保残高は1,953億円に増加しました（p5）。含み益は2024年下期の分配総額の約16倍に相当する5.8兆円で過去最高です（p4）。

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