確率ハザードマップを活用した不動産立地評価の精緻化|レポート・コラム【株式会社三井住友トラスト基礎研究所】

確率ハザードマップを活用した不動産立地評価の精緻化

2026年3月25日

私募投資顧問部　上席主任研究員　菊地　暁

要約・概要

　地球温暖化に伴う異常気象が頻発し、日本でも大雨や洪水被害が相次いでいる。こうした気候事象は経済・金融面の重大リスクとして認識され、日本の金融・企業セクターでも気候変動リスクの財務インパクトへの反映や開示の充実を巡り、関心が高まっている。不動産は立地が固定され、耐用年数が長い資産であるため、洪水などの物理リスクが資産価値や賃料収入、担保価値に与える影響が長期にわたり持続する点で、特に厳密な財務影響評価が求められる。

　気候変動に伴う不動産の主な物理リスクとしては、浸水・洪水が挙げられる。この浸水リスク評価は、国土交通省や自治体が公表する洪水浸水想定区域図をベースに、その地域の想定最大浸水深を読み取り、さらに国土交通省水管理・国土保全局「治水経済調査マニュアル（案）」に記載された浸水深別被害率を用いることで、地盤勾配を考慮した資産価値の毀損額を試算することができる。しかしながら、洪水浸水想定区域図を前提とするには大きな課題がある。なぜなら、破堤確率を考慮せず、河川水位が計画高水位に達すると必ず堤防が破堤するものと仮定している、河床変動などの構造物の幾何的変状が考慮されていない、堤体への水の浸透による浸透破壊が考慮されていないなど、結果的に保守的でかつ決定論的な被害想定が行われているからである。

　これに対し、本稿で提起する、各破堤地点の発生確率を考慮し、複数シナリオの浸水結果を統合することで、高確率で浸水する領域と低確率で浸水する領域を区別した「確率ハザードマップ」は浸水発生確率を定量化し、実態に即したリスク差を示す手法として活用可能性が高い。例えば、自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化・可視化する認証制度である「ResReal（レジリアル）」に確率ハザードマップを導入して立地評価が精緻化されれば、気候変動下における不動産リスクマネジメントの質を飛躍的に高める可能性がある。まずは、今回取り上げた武庫川流域など、データ整備の進んだ地域で精度検証を進めることが望ましい。その成果を踏まえ、全国的な標準化と制度への反映を図ることで、ResRealは気候変動適応型の不動産評価を推進する認証制度として、国際的にも高い信頼性と実効性を有する認証制度として確立される可能性がある。